Permis de Construire
Sommaire
Un permis de construire est obligatoire pour toutes constructions neuves ou travaux sur des constructions existantes, y compris en cas d'absence de fondations, sauf exceptions.
Le permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :
- constructions créant une Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) de plus de 20 m2 ;
- travaux de modification de la destination d'une construction existante dès lors que ces travaux nécessitent la modification de la structure porteuse ou de la façade ;
- travaux entraînant la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Sont exclus du champ d'application du permis de construire :
- les infrastructures (sauf secteurs sauvegardés ou sites classés) ;
- les constructions qui créent entre 2 et 20 m2 de surface hors oeuvre brute (SHOB), les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m2.
- les infrastructures (sauf secteurs sauvegardés ou sites classés) ;
- les constructions qui créent entre 2 et 20 m2 de surface hors oeuvre brute (SHOB), les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m2.
La demande de permis de construire est déposée à la mairie de la commune concernée.
Celle-ci délivre au demandeur un récépissé indiquant le délai d'instruction du dossier.
A compter de la date de ce récépissé, la mairie dispose d'un délai maximal :
- de deux mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes ;
- de trois mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions.
En cas de dossier incomplet, la mairie dispose du délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé pour en demander le complément par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique. Le demandeur dispose alors d'un délai de trois mois pour compléter son dossier.
En l'absence de réponse de la mairie à l'issue du délai d'instruction de 2 mois, le demandeur bénéficie en principe d'un permis de construire tacite. La mairie peut alors, dans le délai maximal de deux mois, informer le bénéficiaire du permis de construire tacite des contributions financières qui sont à la charge de celui-ci.
Le permis de construire a une durée de validité de deux ans, avec possibilité d'une prolongation pour une durée d'un an.
Intervention obligatoire d'un architecte
L’intervention obligatoire d’un « architecte » est légalement requise pour un certain nombre d’actes de construction (art.3 à 5 de la loi n°77-2 du 03 janvier 1977 sur l’architecture).
Ainsi, conformément à l’article 3 de la loi n°77-2 du 03 janvier 1977 sur l’architecture, les architectes, agréés en architecture et détenteurs de récépissés doivent obligatoirement concevoir le projet architectural, faisant l’objet d’une demande de permis de construire, quelle qu’en soit la surface.
Il s’agit donc d’un monopole en matière de conception de projet faisant l’objet d’un permis de construire, qui a été confirmé par l'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 (art.L.431-1 à L.431-4 du Code de l’urbanisme).
L'intervention obligatoire de l'architecte est limitée à la présentation du “projet architectural”, c’est-à-dire la définition :
"par des plans et documents écrits, [de] l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs » et la précision « par des documents graphiques ou photographiques, [de] l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords" (art.L.431-2 du Code de l’urbanisme).
Le monopole est limité aux travaux de bâtiment.
NB : Ce monopole entraîne l’obligation, en cas de construction de bâtiment faisant l’objet de permis de construire dans un marché de maîtrise d’œuvre de travaux, a avoir un lien contractuel direct avec le maître d’ouvrage public en application de l'article 37 du Code de déontologie des architectes, qui leur interdit la sous-traitance du projet architectural. L’architecte associé au bureau d’études chargé de la maîtrise d’œuvre doit donc nécessairement être cotraitant du maître d’œuvre.
Ce principe du monopole connaît cependant des exceptions.
En effet, l'article L.431-3 du Code de l'urbanisme dispose que :
"Conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation à l'article L.431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d'État.
Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions.
Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire qui portent exclusivement sur l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur".
Les cas de dispense d'architecte sont énoncés par l'article R.431-2 du Code de l’urbanisme, aux termes duquel:
"Conformément à l'article 1er du décret n°77-190 du 03 mars 1977, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :
a) Une construction à usage autre qu'agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, au sens de l'article R.420-1, de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n'excèdent pas 170 m2 ;
b) Une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R.420-1 n'excèdent pas 800 m2 ;
c) Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R.420-1 n'excèdent pas 2000 m2.
La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du CCH et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d'accessibilité fixées en application de l'article L.111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces règles.
Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés par le présent article".